第367章 感觉没有了生活（2 / 2）

“商业地产现在一线城市的被瓜分差不多了，政府也提高了土地出让金比率，最关键的问题还是开发速度我感觉越来越快了，估计是这些房地产商都赚了不少钱，所以这两边一挤，利润空间其实相对不算高了，虽然现在有一倍以上的利润空间，但是竞争激烈了的话我最担心的就是销售时间，像县城这两个项目，假设主要依靠银行贷款，现在的年利率是五点几，如果半年一年甚至两年销售完成就还好，如果销售时间线拉长到五年，综合资金成本可能就去到接近两成，而且时间拉长了，广告成本、人工成本等就会增加，这可能又去掉一成，就算平均一倍的回报率，其实也是不合算了，剩下个两成左右的利润，如果按平均自有资金三成来算，那就是不到70%的资金回报率，拉长到五年平均下来就只有15%不到，而且这中间还有风险，出现政策变动或者竞争对手价格战之类的就很容易掉到更低的回报，风险相对是偏高的，所以这些项目以后的关键考虑因素不是总的利润率，而是考虑销售周期了。”

“你这么算我们都晕了，呵呵呵，不过你后面这句我们听懂了，就是说一个项目如果是一个项目销售周期拉到五年以上基本上就不赚钱甚至有可能亏本对吧。”大嫂听完也是直接笑着说道。

“差不多吧，如果是一个项目三年内销售完，按现在的竞争情况还是利润不错的，如果拖长到五年，就只能勉强有点利润了，当然这个没有考虑房价上涨的因素，目前房价还是处于上涨通道的，所以至少三四年内这房地产相关的项目还是基本上没有风险的，只是内地销售的时间很难把握，毕竟人口和经济都有限，如果拖到五年以上，就算房价上涨冲抵了融资成本，也利润不高就是了，做肯定是可以的，问题是这种生意纯粹就是买卖了，不像工业地产这种算长期投资，如果真的困在这些项目里面，我个人还是心甘情愿去做耗材这样的生意，这种周期短，同样的比如说投资一千万，耗材可能一年可以做两千万销售额，哪怕是10%的毛利润，但是一年也有相当于投资的20%的毛利润，而且这种还有可能更多，但是如果一千万投在房地产项目里面，如果五年卖了2000万，算起来也是20%的毛利润，但是这种风险就相对偏高了，而且可能五年的时间都在这一件事情上面，而耗材工厂这样的我们只需要将生产销售各个环节安排好了，基本上就不需要过于操心了。而且周转快的话赚回来的钱还可以再用来投资。”我也只好简单点用耗材工厂来打个比方。

“小夏的意思大概就是利润的核心因素一方面是利润率，一方面就是周转速率，哪怕是利润率低，如果周转速度快也是一样的，像教育厅这个项目，表面上看十几个点的利润率，但是这种如果没有负债的话周转速度就很快，一两个月就做完了，但是他们还得负债十几个亿，如果算上这个就相当于十几亿的资金三年才完成一次周转，其实这利润就很低了。”大哥也是顺着解释了一下。

“这做生意还挺麻烦，不过意思我是明白了，如果一个生意哪怕赚一个点，但是只要速度快，比如三天周转一次一年就翻一倍多了，如果一直稳定有这个回报算赚回来的可能超过两倍甚至更多的意思。”大嫂也是笑了。

“你不说我还没想这事，如果这么说教育厅这事我们岂不是挺吃亏的？”媛媛也是突然像失去了小钱钱一般说道。

“不能这么想了，如果是自有资金这么做肯定是很吃亏的了，不过这个是贷款，只是占用了我们的贷款额度，而我又不太愿意去像其他房地产公司一样用杠杆来做这事，我总感觉房地产迟早会出现风险，现在大家一窝蜂地往这个行业挤就是一个证明，所以我们的贷款额度其实也是空置在那里。”

“问题是按你这个思路如果真有好项目你们没有资金也做不了了。”

“如果真有风险觉得可控的项目，我们还是可以考虑贷款的，不过我们目前资源有限，所以先不管那些有可能的了，这个毕竟利润不错了，先吃下来再说。”

“也是，赚钱是没有边的，你们现在稳住就很好了，赚钱是要赚，但是生活还是要有的。”